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对“空城”、“鬼城”SAY拜拜:产业是小城镇培育的灵魂

对“空城”、“鬼城”SAY拜拜:产业是小城镇培育的灵魂

陆道产边院 陆道文创 1周前


 

 

全文概要

 

自改革开放以来,我国城镇化建设取得了重大突破,但一味传统城镇化发展却又带来了种种隐忧:城市规划失调,功能不足、缺乏人气,“ 空城 ”、“ 鬼城 ” 屡见不鲜。


 

如何改变这一现状?

 

陆道产边院研究认为:应以产业思维构建小城站建设发展思路。产业将是小城镇建设构建的灵魂。产业可以聚人气,产业可以补功能,产业可以兴城市,“ 以产兴城、产城融合 ” 的产业生态路径会是小城镇建设的最佳模式。


 

一个在合肥市滨湖新区由陆道产边院策划的真实案例,或许正能例证这一观点。

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合肥落地的首个产城融合“金融蜂巢”项目,据悉,永安保险、德邦证券、德邦基金、德邦创新资本、中州期货、上海星联保理等七家企业已经入驻该项目,后期,该项目还将引入150-200家企业,其中上市公司及行业领军企业不低于10家,5年内累计税收不低于5亿元,带动直接就业岗位8000个,间接就业岗位2-3万人。项目将于2018年陆续投入运营。

 

 
 理论初探:产业是小城镇发展的立足之本

 

改革开放30多年来,我国的城镇化建设取得了重大突破,城镇化率由1978年的17.9%提高到 2017年的58.5%,年均提高1.03个百分点,在城镇化建设探索中涌现出了大批特色城镇,如生态小镇、旅游小镇、温泉小镇等,形成了成都模式、天津模式、广东模式、苏南模式和温州模式等等。但是,伴随着传统城镇化快速推进的同时,“土地城镇化”、“千城一面”、“城市病”等问题频发,从侧面也暴露了城镇化发展的种种隐忧。

 

传统的城镇化是以人的移动为起点的城镇化,伴随着农村人口向城市扩张,促使城市空间盲目拉大,产业扩容,城市由传统的中心区实现了向郊区及远郊的扩张。这种被动扩张的模式由于缺乏了核心产业的支撑,城市规划失调,城市功能不足、缺乏人气,“空城”、“鬼城”案例屡见不鲜。

 

产业是小城镇建设构建的灵魂。小城镇建设一个核心是什么?是要有产业的支撑。纵观西方发达国家成功经验,大多数走的是一条“以产促城,以城兴产,产城融合”的发展道路。只有产业持续发展,才能实现城镇吸纳能力的增强,带来人口,带来生活配套、公共服务的逐渐完善,进而增强产业的自我更新能力,带动城市各项建设,这就是产业生态体系的自我完善过程。


 

 

2

 

 

 
 提出命题:结合项目谈如何以产业思维构建发展思路

 

 

那么,产业生态路径在小城镇建设过程中究竟扮演了什么角色?下面我们将以合肥某项目为例,进行阐释。


 

 

项目位于滨湖新区,总计划拿地4100亩,先期启动438亩。滨湖新区是合肥市近年来重点发展板块,自2011年安徽省启动大巢湖发展战略以来 ,滨湖新区成为合肥市积极融入长三角的桥头堡和重要门户。滨湖新区的发展经历了四个阶段 :

 


 

 


 

 
 
 
 
 

会展启动板块—滨湖1.0版:

2006年11月,滨湖新区正式启动建设,秉承“坚持基础设施优先”的区域发展战略,交通、教育、医疗等配套先行落实,带动了人口的大量入迁,目前区域已趋于成熟。

 

 
 
 
 
 
 

 

 
 
 
金融后台服务板块—滨湖2.0版:

 

依托于金融后台服务基地,万科、保利、中铁等品牌开发商纷纷进驻,但由于其所处位置非大区域核心区,且交通不便,基础配套设施不足,致使该板块人气不足,发展相当缓慢。

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
政务服务板块—滨湖3.0:

 

受益于省政府搬迁与地铁线路开通的利好预期,未来商务氛围将大幅度提升,区域价值较高。

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
沿湖CBD板块—滨湖4.0:

 

定位为中央商务区,是未来滨湖核心,集聚万达、恒大、宝能、保利等众多开发商,是目前滨湖热点。 

 

 
 
 
 
 

 

 

 

通过以上分析看,滨湖1.0版已近成熟,滨湖3.0版、4.0版前景看好,是当前及未来的热点,而对项目所处的滨湖2.0西南金融块却面临着 “区域认知度不高、与主城区交通不便、周边配套尚处于培育期、周边资源互动性不强、产业发展处于起步期” 五大瓶颈。

 

原本规划的金融产迟迟未发力,这也成为区政府最为关注的头等难题。如何破解?成为项目开发首先要解决的最大挑战!


 

 

怎么办?


 

 

回顾以往城镇化建设,给我们提供了许多思路:

 


 


 

 

01

 

 

住宅项目开发:通过引入国内知名地产开发商,进行大型住宅项目开发,进而带动人气集聚。从目前看,项目周边已囊括了万科、保利、中铁等品牌开发商进驻,但并无多大起色。

 


 

 

02

 

商业项目开发:以大型商业项目开发补足城市配套功能不足的短板,进而集聚人气。现状看,尽管目前滨湖区商业开发尚未饱和,但调查显示未来滨湖商业总供应体量约百万平米以上,竞争十分激烈。如果不能很好地进行商业定位,不但不能盘活项目,反而易陷入局面。

 


 

 

 

03

 

办公项目开发:以办公项目带动项目增值,是否可行?那么,问题来了?我们要做什么样的办公?滨湖的产业办公市场发展如何?办公需求空间有多大……这些都是摆在我们面前的现实问题。

 


 

 

 

 

3

 

 

 
实现路径:“三步走”构建小城镇建设背景下的产业生态圈

 

 

 

一、战略定位:产业为王,战略谋势

 

 

“环巢湖发展战略”的提出为合肥市积极融入长三角拉开了序幕。滨湖新区作为环巢湖发展的第一站,承担着合肥市从“141”城区空间战略到“1331”市域空间战略升级的桥头堡作用。目前,万科、保利、朗诗、恒大等一线开发商云集,纷纷拿地建设。面对如此激烈的市场环境,单纯的地产开发项目很难在短期内取得制胜的筹码,怎么办?

 

再来回归市场,2009年初合肥市提出要打造区域性金融中心,并出台了滨湖新区国际金融后台服务基地方案。这无疑给了我们方向性的启发。再来看巢湖,今日巢湖堪比外滩,而外滩金融城的巨大吸金效应给予了我们灵感,于是“筑巢、引凤”,打造临巢湖大金融中心的概念应运而生。可喜的是,作为项目开发方具有“以保险为核心的综合金融能力”与“植根中国、有全球产业整合能力”,两相契合,一个立足4100亩战略发展空间,以大金融蜂巢为特色, 囊括五大蜂巢产品的大金融城项目应运而生。

 

从项目所处的大区位看,项目地处的滨湖2.0版虽不占据巢湖发展的最佳方位,但却因为产业谋划找对了思路,藉此形成与已成型的金融后台基地相呼应的创新金融板块,对接合肥新老城区各行政板块,成为合肥金融转型发展的新引擎,滨湖地区经济提档升级的加速器。


 

 

 

 

二、产业筛选:由此及彼,虚实相生


 

有了方向固然重要,但如果没有清晰的产业发展路线图,再好的项目也难以存活。以国内中西部地区为例,许多城市在小城镇建设中,盲目进行新兴工业园区建设,致使园区产业过多,布局杂乱;产业间关联度较小,集而不群;产业同构,缺乏特色,或片面追求高技术、高附加值产业,以致问题层出不穷,以致“空城”、“鬼城”的案例不在少数。

 

项目以金融立题,深入剖析了金融产业与要素市场、共生产业及衍生产业的因果关系,创新性地提出了以金融为引擎核,以金融衍生、共生产业为骨架,通过智慧云端实现产城一体的无缝对接,形成具有“知识乘数效应”的金融生态圈。在方法论上,“两大产业体系构建”成为关键,我们巧妙地借助“3+1”方法论实现了项目产业体系的构建:


 

金融主导产业发展筛选

基于金融产业链价值、金融产业创新指数、金融产业适宜性等多个纬度,筛选出项目适宜的金融产业,如合肥金融产业发展现状、互联网金融发展及投资商金融产业资源。


 

金融衍生/共生产业筛选

立足安徽省、合肥市、滨湖新区等多级发展规划,全面考察初步选定产业的产业自身发展、产业规划、产业导向等方面内容,多角度论证适合项目发展的产业类别。


 

项目可发展产业定位及客户分析

通过德尔菲法确定项目主导产业、辅助产业及机会产业,构建项目整体产业框架。

 


 

 

 三、落地保障:6大秘诀,步步为“赢”

 

01

 

 

秘诀1:创新引领

 


 

以创客公寓为载体,提出“金融•互联网•创新生活方式”的体验式智慧型办公聚落,即复星蜂巢办公空间,主要是面向不同阶段的创业者提供三种创业孵化模式,即联合办公空间模式(起步期)、创业社区模式(成长期)、孵化器模式(相对成熟期),提供全周期创智创业办公生活空间。


 

 

02

 

 

秘诀2:服务增值

 


 

为企业搭建全周期服务平台,形成集投融资服务、创业辅导、创新营销和技术服务于一体的服务体系。

 


 

 

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秘诀3:内生循环

 


 

一方面,在产业办公区形成集投融资平台、要素交易市场、相关行业协会、金融创新产品、金融监管、总部办公等金融特色内循环产业链;另一方面,产业业态与居住(创客公寓)、消费、娱乐、休闲社交等功能间有机互动,形成自消化的良性生态循环圈。

 

 

 

 

 

04

 

秘诀4:体制保障

 


 

项目从立项之初就明确方向,确立了与政府联动的对接机制。双方共同成立产业基金,打造金融绿色通道,为项目的产业发展提供造血机制。作为企业方,通过嫁接自身金融产业业态,全力助推滨湖新区转型升级,率先建成智慧型、创新型和生态型千亿级“湖区经济”产业集群;同时,政府亦给予企业发展的优惠政策支持,包括税收、财政补贴、专项支持政策等;帮助推荐引导本土知名企业入驻,做好滨湖新区发展规划,提供良好的市政基础设施和优美的办公宜居宜业环境等。

 

 

 

05

 

秘诀5:资源整合

 


 

通过举办金融高峰论坛等国际级、国家级交流活动,如金融高峰论坛、金融产品推介、金融节事、金融展览等,打造金融创新风潮下的标杆示范区。亦可通过汇集互联网、互联网金融及金融行业顶尖的优秀企业家、专家、学者等知名人士,为入园的大中小各类型企业提供所需的战略咨询、上市辅导、投融资对接、发展顾问等全方位的软服务,提升合肥互联网金融行业集聚能力的作用,促成区域互联网金融生态链的完善。


 

 

06

 

 

秘诀6:招商先行

 


 

招商工作伴随项目开发的各个关键性节点,通过搭建招商团队 、开展多渠道招商拓展、招商后续跟进等,形成一站式、全方位的招商服务。


 

 


 

 

4

 

 
案例总结

 


 

合肥该项目给了我们很多启发,小城镇建设是以产业为支撑的城镇化,产业可以聚人气,产业可以补功能,产业可以兴城市,这种“以产兴城、产城融合”的产业生态路径是小城镇建设的最佳模式。今后,我们只有因地制宜,不断探索接地气的产业发展模式,才能真正实现项目的可持续性、城市发展的可持续性,才能更好地壮大城市的未来。