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【产业地产】矩阵模型令产业定位不再“盲人摸象”

导语:在激烈的市场竞争中,现代产业园区的先导性规划研究和产业定位论证,正变得越来越必要和普及。是否能找到一条产业定位的科学路径呢?
 
我国改革开放的进程,伴随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的层层转轨。就产业园区而言,走过了政府旨意主导、优惠政策PK等产业定位的实现过程。1994年,苏州工业园区的系统性定位规划为我国产业园区的定位规划研究树立了一个样板,如今,一批批的地方政府和园区运营主体在参观过程中,惊叹于苏州工业园区的经营成效,意识到其先导性产业定位规划的必要性和科学性。在激烈的市场竞争中,现代产业园区的先导性规划研究和产业定位论证,正变得越来越必要和普及。
 
在职业过程中,有幸参与了国内多个产业园区和产业地产项目的前期定位决策过程,感叹于现任管委会和政府领导班子对科学性园区产业定位的关注和重视。今天借此公众平台,把我们项目咨询服务过程中积累起来的产业定位逻辑方法加以整理输出,愿与国内产业园区和产业地产领域的业主、运营方、咨询服务商等做一分享。
 
产业定位两种病
 
一:“领导控”。就是紧跟中央决策层发言主题,紧跟时下热点产业,哪个产业热门就定位发展哪种产业。例如大家看到2010年后所谓的电商产业园瞬间在全国星罗棋布(详见《财经国家周刊》2011年的报道《造电大跃进:电子商务产业园热潮席卷多地》),就是“领导控”的表征。
 
二:“贪心狂”。很多产业园区业主唯恐主导产业定位失之偏颇,于是这个产业也拉进来,那个产业也沾点边,把自己的园区搞成了产业大杂烩,结果不仅园区产业链条无法形成,反而遭遇到不同产业间的兼容性问题。例如某西部产业园,将文化出版与食品加工两大产业置于一个园区内,叫产业规划团队好不苦恼。
 
产业定位的科学路径
 
从“单相思”到“找朋友”。从现代园区产业招商落地性和园区长期可持续发展的角度出发,我们认为科学的园区产业定位不是园区一方的单相思,而是一个产业与园区结对子找朋友的过程。
 
利用模型实现产业精确制导。我们为这一找朋友的过程设计了一款相对严谨科学的定位分析模型——IC-PC模型。模型由纵轴(行业吸引力)和横轴(基地自身条件)两个综合性指标构成的四维象限,来评价和衡量不同产业门类与园区的适配程度,运用量化数据比较的形式实现了园区适宜发展产业门类的精确制导。
 
IC-PC矩阵模型(行业吸引力-基地自身条件矩阵模型)
 
C-PC矩阵模型(行业吸引力-基地自身条件矩阵模型)
 
指标设计模型应用关键。行业吸引力以及基地自身条件是由多个子项指标参数值加权平均得出的综合性结果,在IC-PC矩阵模型的实践应用中,对行业吸引力和基地自身条件指标项下具体指标的设定及其赋值是模型应用准确性的关键步骤,也是咨询顾问工作量最大的部分。就笔者实战操作过的产业定位项目经验而言,常用的指标设定一般有如下几种。
 
纵轴(行业吸引力)指标:主要是从园区方视角出发,回答园区看重产业的哪些特点问题。例如衡量产业经济规模的产值、增长率、上下游带动性等指标,衡量产业未来前景的产业规划、产业政策、产业转移等指标,衡量产业对园区贡献的地方财税贡献、就业吸纳能力指标等。
 
纵轴(行业吸引力)指标
 
需注意的是,不同业主看重的产业特点是有所侧重的,有些园区业主追求产业的未来增长性,而有些业主则十分关注产业入驻后的财税和就业贡献,这就要求咨询顾问在具体项目操作中,结合地方政府或业主的诉求,对纳入纵轴体系的各子项指标数据有所选择,或通过不同权重的设定来控制各指标对最终数据结果的影响力。
 
横轴(基地自身条件)指标:则是从产业企业的角度出发,观察其在投资选址时重点关注园区的哪些生产力要素条件的问题。主要有反映园区产业基础实力的园区现有企业、上下游产业配套等指标;反映园区软硬件配套条件的基础设施配套、生活配套条件、管理服务能力等指标;反映园区政策条件的园区级别、城市能级、优惠政策等指标;反映产业资源条件的原材料资源、人力资源、销售市场指标等。
 
横轴(基地自身条件)指标
 
同样的,不同产业企业的经营模式也决定着其对投资有不同的选址标准。在具体项目操作中,咨询顾问需站在产业企业的角度,考虑其对园区的不同诉求。例如煤化工、农副食品加工等产业十分依赖原材料的产地,而部分传统产业在转移过程中对投资成本和优惠条件十分看重。总之,在具体指标选取时,需根据企业的诉求来选择子项指标,使输出结果更具可行性。
 
IC-PC矩阵模型的解读
 
模型结果输出:设定纵横轴指标并赋值后,就可以对每个待评估产业逐一进行纵横两轴各子项指标数据的评分并加权平均汇总,即可为每个产业门类在象限中找到一个确定的坐标位置,从而实现各个产业在同一坐标系内的比较和评价分析。
 
坐标落位解读:坐标系可以纵横轴的中间值为基准,划分出四个象限。
 
第一象限-主导产业:落位第一象限的产业在行业吸引力和基地自身条件方面均具备优越性,故可以作为园区的主导产业去发展,可作为重点招商对象吸引更多企业聚集;
 
第二象限-机会产业:落位第二象限的产业在行业吸引力方面较优越,但园区自身条件尚未能满足产业的发展要求,故可作为园区的机会性产业,随着园区不断建设,自身条件进一步提高后可大胆尝试导入;
 
第三象限-限制产业:落位第三象限的产业在行业吸引力和基地自身条件方面均不具备优越性,故对这类产业应尽可能限制其入园发展;
 
第四象限-辅助产业:落位第四象限的产业在行业吸引力方面表现一般,但园区自身条件是比较适宜其生根发展的土壤,故可作为园区的辅助产业去发展,在近阶段内继续为园区产值做贡献,扮演现金牛的角色,未来随着经济效益更好的机会性产业的导入,逐渐淡化其招商地位,甚至远期在用地不足时可考虑腾退。
 
(作者:DAO陆道股份 吴静芳)