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高铁站前商业发展的规律研究

导语:随着我国高铁建设的快速推进,全国各地的高铁新区、高铁商务区不断涌现。面对这样的状况下,高铁站前商业的功能布局与规划成为一个重要的问题。高铁站前商业是否有相关的规律呢?根据陆道股份的相关研究及实际操作经验,我们认为高铁站前核心商业区有其特有的发展规律。

 

1、高铁站前发展的“三圈层理论”

相关学者通过对国外大量实践经验总结和理论分析认为,高铁站场地区空间结构呈现明显的“圈层”拓展特征。即如果以车站为中心,基本可以分为3个圈层。

第一圈层是包括车站、广场等交通核在内的服务区域。规模1~1.5 km2。包括交通核、餐饮、宾馆、旅游、商务、信息、办公等,此类功能与高铁站场枢纽作用关联性最高,用地空间及功能布局上受交通枢纽“控制”最大,是高铁站场交通服务区域。空间和功能布局上具有一定的“刚性”,边界容易界定。因此这个圈层是每个城市高铁站场枢纽的焦点规划地区。重点是建立与城市一体化的道路交通网络,合理布局车站地区伴生的用地功能,最大限度地为客流提供各种方便、快捷、舒适的服务。

第二圈层规模3~5 km2。是对第一圈层功能的补充和相关功能的延伸拓展。用地包括办公、商务、居住,甚至文化、教育、工业等。各类功能用地与车站关联性降低,逐步向常态的城市功能组织、空间结构和土地利用平衡过渡。该范围是高铁站场枢纽直接拉动区域。重点是根据各城市具体情况,判断车站枢纽功能外延的位置和内容,发挥枢纽拉动效应,注重土地经济性的培育。

第三圈层是间接催化区域。在功能组织、空间结构等方面与高铁站场枢纽关联性更弱,已经“恢复”正常的城市功能结构,或者说各种城市建设用地与车站枢纽需求没有直接关联。第三圈层是相对第一,二圈层存在的,其意义不在于规模或边界的准确判断,而在于更好地理解第一,二圈层的特征与作用,并进行更加合理地规划,因此,边界是开放的。规划重点是在更大范围内协调站场地区的交通组织,提高站场服务效率,保持站场地区与城市的整体布局和功能协调,以实现城市区域地位提高、辐射能量扩大等战略目标。

三圈层理论

三圈层理论

 

“三圈层”发展区域的特征分析
 

 “三圈层”发展区域的特征分析 

 

2、三圈层理论”的应用——高铁站前商业发展的功能规划与布局

根据“三圈层”理论,我们认为,高铁站前消费呈现层次化差异,高铁站前商业也存在着三段不同的功能空间。车站前段,主要为车辆、人流等集散区域,同时据高铁站最近,是城市形象及企业形象等的最佳展示区域,因此,车站前段主要为城市地标、旅游集散中心等,体现城市形象,昭示性强;车站中段为前段的延伸区域,为城市商务办公与城市休闲、文化体验等商业的复合区域;车站后段,高铁的辐射效应逐渐弱化,而城市生活的氛围逐渐增强,主要为与城市生活、家庭消费的商业类型。如主题商业街区、城市购物中心等。

 

3、高铁站前商业发展规律的理论实践——以驻马店高铁站前核心区为例

驻马店高铁站前核心区是伴随石武高铁的开通而产生的,位于驻马店市驿城区西北侧,石武高速铁路与铜山大道之间、淮河大道两侧区域,面积约0.67平方公里。

驻马店高铁站前核心区

根据高铁站前商业发展的一般规律,结合驻马店高铁站前核心区的实际状况,我们将驻马店高铁站前核心区沿淮河大道分为四大功能区。分别为:高铁站前形象展示区、文化休闲区、商务休闲区、家庭生活区。

驻马店高铁站前核心区

形象展示区:作为外地人接触驻马店的第一印象,是城市对外展示的窗口、驻马店名片。需重点强调驻马店形象、文化、主题,体现昭示性,建议以城市标志性建筑、雕塑为主要建筑形态,重点发展商业休闲及旅游业;

文化休闲区:驻马店区位优越,历史悠久,文化资源丰富,有“豫州之腹地,天下之最中”的美誉,在高铁形象展示区后,我们建议打造一个展示“天中文化”的文化休闲区,体现天中特色的文化、消费,是外地人深入了解驻马店文化的窗口,建议以复合式、风情式街区为主要建筑形态,以文化休闲体验类产业为主导;

商务休闲区:交通主干道,站前核心区域,现代服务业聚集的高端CBD商务区,需重点强调城市的内涵,体现高端、尊贵感,建议重点发展信息服务业、总部办公、专业咨询、环保业、文化教育业等高端服务业;

家庭生活区:作为外来文化与天中文化碰撞、融合的区域,站前功能和都市功能的结合区,需重点强调合家欢式的休闲功能,注重与都市生活功能的结合,以家庭生活配套商业为主,服务内部及周边区域客群。未来随着高铁建设、高铁新城的不断出现,高铁站前商业的发展规律将不断完善。

 

(文:DAO陆道股份 李洪昌)