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那么问题来了,养老地产“利”从何来?

导语:有媒体称,2013年为养老地产的元年,2014年为养老地产的沸腾年,并测算出目前我国养老市场的商机约4万亿,到2030年有望增加至13万亿。由此养老地产圈地运动如火如荼地进行着。那么在蜂拥圈地之后,养老地产遭遇到前所未有的尴尬,这4万亿到底在哪里呢?

 

首先,自古以来养老都是一种社会责任,从原来的百善孝为先到现在的社会养老保险,都是从制度和道德角度保障老年的生活。这背后的传统的原因有三:每个人都会老,老人无力再创造财富,老人可能无法自己生活。以经济学的角度来看,核心是第二点,传统意义上一般老人都无力在创造财富,只能通过以往的价值存量来保障自己以后的生活。当然这个以往的价值存量从广义来看,可以是老人的自有存余及利息收益,可以是老人缴纳过的社会养老保险,可以是老人子女给的赡养费等。

目前,养老地产的“利”也主要是从以往的价值存量入手的。

 

会员制——针对老人以往的价值存量

在现有的养老地产盈利模式中被运用最多的则为“会员制”养老。具体操作就是老人一次性缴纳几十万至百万不等的会员费后一套公寓的使用权,并享受该社区中相应的医疗、健身等配套服务,其间缴纳一定的会员费,居住期满后缴纳的费用可以如数退回。

例如上海亲和源养老公寓,会员卡分为A、B两种,A卡为永久卡,可继承可转让,购买会员卡的费用是98万元,以后再根据实际入住的房型大小缴纳2.98万元至7.38万元不等的年费。B卡为终身卡,购买者终身使用,但不能转让继承,15年内可退,根据实际入住的房型大小不同,会员卡的费用自45万元至88万元不等,入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。

例如一次性缴纳一笔100-300万元的会员费,就可以享受利息养老,其中除医疗、特护费用外,其余居住费和服务费、餐饮费全免,老人一旦退出可以全额拿回这笔钱。

而‘会员制’养老的关键问题是会员享受的仅是养老地产中房屋的使用权,而产权和使用权是分离的,未来一旦企业经营出现问题,会员可能面临较大的风险。

 

房地产租售式——针对老人以往的价值存量

除了那些配套了一些医疗、保健服务设施的直接销售的所谓的养老房地产外,多家房企在养老产业探寻新的房地产式的盈利模式。

1、带有产权交易性质的住宅销售反哺

例如:万科的“社区养老,每项目一幢楼”的社区化养老服务模式,是将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区,整合社区资源,提供居家、社区、机构三位一体化的养老服务。同时,养老机构作为城市社区配套的重要组成部分,提供多功能的社区配套服务。 “一碗汤的距离”是万科描述社区养老常用的一个概念,意为住进社区养老公寓的老人,和子女距离不要太远,“送来一碗汤,端到老人手中还是热的”,关注老人的亲情需求。相对于目前一些养老项目运营的规模化、孤岛化、机构化等问题,万科提倡的养老标准为小型化、社区化、去机构化、刚需化。未来,万科计划每个项目拿出一幢楼做养老。万科的养老服务通过出售使用权的方式来实现,定位面向中端主流人群。窦店的万科幸福家目前提供300多张床位,根据老人身体状况需要的护理程度不同,每张月租为4000-8000元。目前,万科关注的重点对象还是健康老人、活跃长者及需要中轻度护理的老人。重度护理还不是万科的主要方向。

2、提供运营护理等服务收取费用

例如:保利的“三位一体,寻找微利模型”, 以居家为基础,统一服务标准;以社区为依托,统一配套标准;以机构为支撑,统一专业标准,关注传统、心理、生理需求。基于这三类养老模式,保利养老产业的微利盈利模型是,居家养老收取一定的服务费用补贴成本,社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费,机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。短期,适老住宅销售可以反哺适老产品研发及配套改造等,在中期,则要通过提高配套和服务水平,赢得养老人群认同,实现盈亏平衡。而从长期看,要用8-10年达到发达国家养老的盈利水平,打通金融通道,实现REITs上市。

3、办理带有会员性质的年卡

例如:蓝城的“销售先行,学院养老社区”。首个养老项目乌镇雅园就是销售先行,乌镇雅园集养生居住区、颐乐学院、国际康复医院、特色商业区等六大板块于一体,是一个复合型的健康养生园区。蓝城养老板块的构架主要以养生养老项目开发、学院式养老社区运营、养老护理服务及运营三大块为主。在学院式养老社区的营造上,乌镇雅园打造了3.5万平方米的颐乐学院。居住者可以通过办理月卡或者年卡来上老年学校,享受社区服务等。

 

那么问题来了,中国老年人的以往的价值存量怎么样呢?

首先,约有1亿老人生活在农村;其次,城镇职工中,约有5000万领取月均2000元养老金 的退休人员;其三,是1000多万领取月均4000元养老金的机关事业单位的退休人员;其四,只参加了城市居民养老保险制度以及没有养老金的贫困老人。这四类人加起来,有1.8亿人属于中低收入,占老年人总数的90%。我国2亿老年人口是以中低收入的劳动者为主的社会群体。对这些人,我国社会不得不以非营利的老年服务产业来帮助他们安度晚年。从这个意义上说,可以利用营利性或市场化老年服务产业的老年人,如果单靠自己以往的价值存量,不超过10%;如果得到子女的支持,可扩展到15%至20%。

那么问题又来了,面对这么多来势汹汹的养老地产企业瓜分这15%至20%的高端有效存量,如何找到新的增量才是根本的方法。

看到最懂和想到最多的“伪增量”就是呼吁政府政策、资金支持。房企倾向于认为,养老业务的开展,并不仅仅是一个企业市场化的行为,也是给政府“减负”;政府应该给予企业、特别是盈利性不高的企业更多支持,带动企业面向主流人群提供养老服务,而不能只局限于高端人群。但就在今年年初,养老地产鼎沸之时,民政部门明确将保险公司等主体开发的养老地产排除在“养老机构”之外,失去了此前预想的政策优惠和补贴。我认为政府政策、资金支持只是把社会化的养老资金、税收等存余价值,通过政府的方式集中,再分发到企业手中,用的还是社会统筹的存余价值部分,并没有创造新的价值。所以说它是“伪增量”。想用伪增量来实现持续的盈利也是不靠谱的。

 

那么问题最终还是来了,什么才是真正的增量?

1、跨界混搭,创造新价值:养老地产的盈利点应是‘服务’而非‘地产’,养老地产项目在关于适老化的设计建设方面已不是问题,问题是后期的医疗、护理等服务配套还跟不上,这已成为众多养老地产的一大软肋。国外也有类似我国养老地产这样的养老社区,但他们既不是简单的房地产开发,也不是纯粹的医疗保健,而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。养老地产如今需要做的就是如何将‘服务’做到更好。以‘会员制’养老为例,国外的会员制养老原本就是居家养老的延伸服务,并未与地产项目有任何挂钩,只需每年缴纳很少的会员费就可享受相应的服务。

2、物以类聚,社群化聚集产生价值:不同于以往的存量价值为标准来形成老年社群,而是通过类型化标准来形成老年社群,比如聚集一大批老年医生或者教师或者艺术爱好者,或者更加细分的类型,为他们提供一个老年社区,形成一个类型化的社群。这样的一批老人必将能够给这个社会带来新的价值,而且相同属性的特征也必能使得老人有更丰富的生活交流。

这只是粗略“不是赚老人的钱,而是赚别人的钱”的想法,抛砖引玉,但核心是寻找养老地产真正的增量模式。
 

\(文:DAO陆道股份项目经理 周柯)