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【DAO观点】养老产业的春天在哪里?

2014年,天津、河南、山东、广州等地直接将养老地产招商作为今年考核地方政府引资部门政绩的一项指标;泰康保险称要拿出1000亿投入养老事业……广阔的市场前景引发市场的蠢蠢欲动,养老产业市场是否真的春天已到?DAO陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋认为:养老产业前途光明,但爆发期仍然未到。

 

银发浪汹涌来袭,养老产业的春天依旧未到

 

根据国际标准,当一个国家60岁以上人口占总人口比例达到10%,或65岁人口占总人口的比例达到7%即为“老龄化社会”,65岁以上人口占14%以上即为“老年型社会”。

 

2013年中国老年人口数量2.02亿,老龄化水平达到14.8%,同比增长0.5%,《中国老龄事业发展报告(2013)》指出,在2025年之前,老年人口将以每年100万的规模增长,银发浪潮已然来临。

 

但“银发时代”不等于“养老产业”的春天。卓达太阳城、绿地21城孝贤坊、永泰红磡等一大批养老产业项目入住率偏低,由于投资规模大,盈利模式不清,利润率不高等,目前90%左右的养老产业项目处于亏损阶段,真正的养老刚需尚未形成。

 

养老产业的春天在哪里?我们研究后认为,当养老产业在供应、经济、观念和模式四个方面满足一定条件时,“养老产业”才会有真正的春天。

 

其一,中国经济进入“慢钱时代”

 

30年来,国内GDP保持年均9.8%的高速增长,城市建设蓬勃发展,住宅、商业地产的投资回报率达到20%以上,而养老地产目前的投资回报率仅在4%左右,远远无法达到住宅和商业地产的投资回报率;据《中国证券报》显示,房地产开发商对养老地产投资回报率的要求在8%-10%,保险资金期望的投资回报率则在10%以上。各大地产商已经习惯于资金“快进快出”与“高利润率”的赚快钱模式,对于投资规模大,运营模式不清晰,利润率低,周期长的养老产业并没有太大兴趣,因而从供应角度看,养老产业的春天还没到来。

 

随着国内经济规模的扩大,经济增速放缓已经成了不争的事实,赚快钱变得越来越难,企业转型和开辟新领域成了必然的选择,“房企”系的万科、保利、远洋等20余家地产企业,“保险系的”中国人寿、平安、中国太保等保险巨头,以及中石化、中国水电等为代表的“央企系”都开始布局养老产业市场。当GDP增速稳定在5%左右,养老产业投资回报率接近或超过GDP增幅,养老产业将会在市场供应上迎来发展机遇。

 

其二,国人收入达到一定程度

 

2013年我国人均GDP达6767美金元人民币,已处中等偏上收入国家行列,具备一定的支撑养老市场的经济条件,但仍与发达国家有巨大差距,如美国为48373美元,德国37337美元,从收入上看养老产业还不具备大规模发展的经济基础。

 

虽然目前的增长高峰阶段已经过去,但随着国内经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制,未来人均GDP将继续提升。对比国外经验数值:

 

【DAO观点】徐和锋:养老产业的春天在哪里?

 

以国内年均GDP增长7%测算,5年之后人均GDP将进入10000美元时代,达到发达国家同等经济水平,养老产业在经济基础上将具备较好的发展条件。

 

其三,国人养老观念实现突破

 

从中国的养老文化与理念上看,“养、尊、敬、孝”是养老的核心,数千年根深蒂固的传统观念是阻碍养老产业发展的重要因素之一。

 

但通过调查我们发现,市场化运作的养老机构入驻人群主要以公务员、教师、医生等经济能力强,思想开放的高知人群为主。在思想较为开放的一线城市及部分经济发达环境优美的地区,老龄化程度高,经济发达,消费能力强,虽然目前仍然以居家养老为主要的养老方式(详见图1),但41%的老人在主观上愿意与子女分开居住(详见图2)。这一现象表明,传统养老观念在发达地区逐步开始改变,老年人已经具有初步的购买意愿。当一线城市人群一旦思想上取得突破,且有吸引力的养老项目出现时,一线发达地区将成为养老产业的首先爆发点。

 

【DAO观点】徐和锋:养老产业的春天在哪里?

 

其四,养老“金融化”取得突破

 

面对投资回收周期长,利润率低的现状,养老产业的运营需要强大而持续的现金流来支撑,在运营艰难的情况下,一些开发商以房地产开发平衡养老机构投资成本。以北京太阳城集团为例,其之所以在多年不盈利的情况下生存下来的重要原因就是房地产开发,以70%销售、30%自持的模式成功地推动了养老机构的发展。另外,去地产化的轻资产模式也取得了一定的成绩,以汇晨养老机构为例,其以提供服务产品获得盈利,国家为重资产买单,这一模式便于复制和规模化,但前提是国家支持及地产输血。

 

除了上述传统的养老模式之外,一些创新的养老产业模式随着养老政策的出现、强势资源整合以及新鲜血液的注入正在探索。2013年《关于加快发展养老服务业的若干意见》颁布、明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,“以房养老”模式正式启动,在北京、上海、广州、武汉四地开始试点;复兴集团、远洋等企业已与保险资金对接合作;泰康、中国人寿等保险资金也在以保险产品的形式推动养老产业落地;信托、基金也在伺机而动。这几种创新养老产业模式从本质上说是资本整合的金融化的道路,从资金上、医疗上、保险保障上、制度上解决阻碍老人选择养老产业的因素,是以一种全新的思维和角度来开发养老产业。当养老的“金融化”道路取得突破,养老产业模式才会逐渐成熟。

 

总结:养老产业的概念不断升温加码,由最初的跑马圈地逐渐转向真正市场,但目前养老产业仍然处于摸索阶段,模式与体系都有待建立和完善,潜力虽然很大,但养老产业的春天仍然需要等待。当满足在供应、经济、观念和模式上的几个条件之后,养老产业的春天才会真正来临。

 

■ 在供应上,当GDP增速稳定在5%左右,养老产业投资回报率接近或超越GDP增幅,届时地产商、保险基金、医疗机构才会大规模进入市场。

■ 在经济上,当人均GDP将进入10000美元时代,达到同等发达国家支付水平时,才能普遍解决支付能力问题。

■ 在观念上,养老产业首先会在思想开放的一线城市中公务员、教师、医生等高知群体中取得突破。

■ 在模式上,国家“以房养老”等创新制度得以推广,资本整合的金融化道路取得突破时,养老产业会取得质的飞越。

 

【作者名片】

 

徐和锋,DAO陆道股份策划咨询事业部总经理,区域经济专业硕士,CREB中国房地产经纪人,CREA中国房地产估价师。

 

多年从事房地产相关工作,拥有开发公司和咨询公司的全面经历,对房地产行业有较深刻的理解,具有敏锐的洞察和丰富的专业视角。参与过不同类型项目的前期战略研究,可行性分析、战略定位、规划建议以及运营及营销管理等工作,积累了大量的实战经验。

 

DAO陆道股份践行中国式养生养老产业路径

养生养老产业的开发和运营需要多个领域和行业的协调配合,DAO陆道股份以客户需求为导向,为客户提供养生养老产业全程顾问及设计服务的集成解决方案。

 

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