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【DAO观点】养老地产,看上去很美

背景:养老地产作为DAO陆道股份的重点业务之一,DAO以客户需求为导向,提供养老地产全程顾问及设计服务的集成解决方案。DAO策划咨询事业部总经理徐和锋对国内的养老地产市场有深入且独到的见解:

 

在我的业务实践中,有很多客户都有意向介入养老地产行业,这些企业不仅有传统的房地产开发企业,也有其他的实业型企业。

 

碰到这些企业,我一般会问他们几个问题:1、为什么会考虑做养老地产?2、打算做真养老还是伪养老?

 

这些企业给我的答案往往是:1、去国外看了一些养老地产项目,也请教过一些专家,都觉得养老地产前景不错,所以要做养老地产;2、因为跟地方政府关系比较不错,容易拿地,但需要做一些对地方有贡献的项目。养老地产自是其中一类;3、打算做真养老,而不是伪养老,因为政府不允许做伪养老。

 

没有出乎我的意料,基本上,很多企业就是带着这样的心态杀入养老地产市场的。

 

但是,对于养老地产,我要给这些企业五个字“看上去很美”!

 

很好理解,企业到境外去考察养老地产,看到的基本上都是成功的养老地产项目,养老地产市场自然欣欣向荣。但是我们要清醒,正如你去上微博微信朋友圈,看到的一定都是人家吃香喝辣、游山玩水的照片,你看到的总是别人最好的一面。事实真是这样吗?未必!

 

依我看来,国内的养老地产市场,可以用四句话来描述:

 

第一句:中国的银发时代已经到来

 

2012年,中国的老龄化率已经达到了14.3%(60岁以上老人),预计到2013年底,这个数字将接近15%。而上海这样的一线城市,2012年底的老龄化率已达25.7%(60岁以上老人),每年的增速更是超过1%。也就是说在上海这样的一线城市,四个人中已经有一个是60岁以上的老人。

 

银发时代不是“将要”到来,而是“已经”到来!但是,这并不必然意味着养老地产的好时光也同步到了。

 

第二句:养老地产市场现状堪忧

 

政府提供或者补贴的中低端养老院,自然是一床难求,有报道显示,有些养老院甚至要排一百年的队才能入住。但是社会上市场化运作的养老院,动辄每月万元左右的费用,又有多少人承受得起?就在最近,一家知名地产商开发的运营型养老地产项目,开业2-3个月,仅有一位客户入住,而这位客户据说还是该企业某高层的相关人士。

 

要理解养老地产面临的困境,必须考虑支付能力和消费观念这两个因素。

 

第三句:客户支付能力十分有限

 

“未富先老”,是我们这个国家不得不面对的一个痛。2009年,中国的老龄化率达到了12.5%,当年的人均GDP为3677美元。日本达到同等老龄化水平的时间为1980年(12.8%),当年日本的人均GDP已经超过了9000美元。也就是说,达到同等老龄化水平的时点,中国老百姓的平均收入仅为日本的40%。

 

此外,中国在实施了30多年的计划生育政策之后,与“老龄化”相生相伴的还有“少子化”,421的家庭结构,表示一个壮年家庭,必须赡养四个老人,如果不是老年人自己有足够的积蓄,要靠子女来实现养老地产的消费,经济压力非常之大。

 

银发时代下,中国养老地产的市场基础也许确实非常庞大,但是考虑“未富先老”和“少子化”的因素,支付能力则十分有限。用经济学的概念来说就是,中国的养老地产市场,需要很多,需求不强。

 

第四句:养老观念是最大障碍

 

中国的老人和子女,都不希望把老人送到专门的养老机构去。从老年人的角度看,子孙绕膝是中国老人最希望的状态,老年人会觉得,跟子女住在一起才是幸福的,即使不能住在一套房子里,也要住在同一个小区里,所谓“一碗汤的距离”;从子女的角度看,一般也希望父母能跟自己住得近一些,一旦自己家里有什么事情或者老人有什么情况,照看起来也方便。更何况,传统观念下,把老人送到养老机构,似乎是不孝子孙的行为。

 

我们考察了一些市场化运作的养老机构之后,发现一个现象,那就是入住的老人主要是公务员、教师、医生等高知人群。他们的普遍特点是:一是思想比较开放,能够突破并接受传统观念;二是子女多在国外,子女本来就不跟他们住在一起。但问题是,当下中国这个群体的数量还是十分有限的。

 

前面讲了,银发时代下,需要养老地产的群体是存在的,只是支付能力不足。但是考虑到观念的障碍之后,这个需要养老地产的群体是否存在,也要打一个大大的问号。

 

银发时代已经到来,老龄化更是一个长期趋势,养老地产的春天一定会到来,但这个春天也许就在明天,也许是在10年后,但一定不是今天。所谓“提前一步是勇士,提前三步成烈士”,时机非常重要。

 

如果确实有志于养老地产,我给开发商两个建议:

 

1、关注养老地产,把握介入养老地产业务的合适时机;

 

2、研究养老地产,一旦时机成熟,可以抢占先机,快速进入。

 

 

【作者名片】

 

徐和锋,DAO陆道股份策划咨询事业部总经理,区域经济专业硕士,CREB中国房地产经纪人,CREA中国房地产估价师。

 

多年从事房地产相关工作,拥有开发公司和咨询公司的全面经历,对房地产行业有较深刻的理解,具有敏锐的洞察和丰富的专业视角。参与过不同类型项目的前期战略研究,可行性分析、战略定位、规划建议以及运营及营销管理等工作,积累了大量的实战经验。

 

DAO陆道股份践行新型城镇化背景下中国式养老地产路径

 

DAO陆道股份以客户需求为导向,为客户提供养老地产全程顾问及设计服务的集成解决方案。

 

咨询服务业务包括:进入战略研究、城市进入战略研究、项目可行性研究、项目战略研究、项目产品建议、项目投资推介等;

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工程设计业务包括:拿地规划设计、总体规划设计、修建性详细规划设计、市政设计、养老产品建筑设计、养生产品建筑设计、医疗建筑设计、景观设计、室内设计等。

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