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【DAO观点】养老地产之六大惑

背景:近日,DAO陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋陆续拜访了4家养老地产开发商,在深入交流后,梳理归纳了养老地产值得关注的六个方面……

 

非常有幸,最近一个礼拜的时间里,密集地接触到了4家养老地产的开发商,他们都已经实实在在地进入了养老地产领域,有养老地产项目在操作,或在前期策划阶段、或在开发阶段、或物业租售阶段。

 

拿出来沟通的项目分别位于(1)上海崇明;(2)浙江桐乡;(3)浙江乌镇;(4)重庆巴南。至于每个项目的业主是哪家,这里就不详细透露了。事实上,这四个项目都是近期业内谈及比较多的项目。如果你关注养老地产的话,应该会知道这四个项目的业主分别是哪家。当然,本篇文章的重点,不在于这些项目的开发商是哪家。

 

在沟通中发现,已经走近养老地产领域的,都认为养老地产是片蓝海,但是真正敢于立马脱衣下海的,还不是很多。那些正在脱衣,准备下海的,也未必就清楚该如何在这片海里遨游。

 

他们俨然把我们团队当成了养老地产的专家,提了很多很多的问题。这也使我们感到压力重大。对于养老地产,我们虽然做了一些研究,但也处在不断摸索的过程中,很多问题还没有现成的答案。

 

虽然如此,通过对这些问题的梳理和归纳,我们可以看到,这些养老地产的先行者们,都在关注、在思考什么。

 

之一,市场时机之惑

 

中国的老龄化已经如此之严重,2013年全国的老龄化率将接近15%,上海北京等一线城市,老龄化率更将达到25%以上,银发时代明确已经到来。似乎养老地产的黄金时代也该扑面而来了。但是瞄一瞄市场,真正在做养老地产的好像还不多,而在做养老地产的,已经实现盈利的似乎就更加凤毛麟角。

 

为什么?

 

也许是中国人的养老观念,也许是中国人的支付能力,也许是其他方面……,还没达到养老地产可以产业化、规模化的程度。所谓“先行一步是勇士,先行三步是烈士”,那能让企业成为勇士而不是烈士的时间点会在什么时候到来?

 

之二,项目选址之惑

 

养老地产项目的选址,大体可以分为三类:一是市中心的,其产品类似于日本的SUNCITY系列养老公寓,规模不大,但很精致;二是位于郊区或者城郊结合部的,一般规模较大,其中一部分做养老公寓,一部分做产权销售的常规物业,可以平衡现金流;三是位于远郊的景区,凭借景区的优势,实际上是一种养生住宅,准备吸引候鸟式养老的群体。

 

事实上,各种选址的项目都有尝试在做的,而且都有成功失败的案例。企业关心的是,哪一种选址更适合市场需求?哪一种选址模式更加适合企业本身?

 

之三,开发模式之惑

 

模式之争,实际上是路线之争。走美国太阳城的路线?还是CCRC的路线?

 

大家都知道,美国太阳城的模式下,销售是开发商资金回现、实现项目资金平衡的重要途径,这个显然比较符合当下中国开发商的地产开发思路。很多我们所谓的“伪养老”就是穿着这种开发模式的外衣降生的;而做CCRC,不仅要扎扎实实做好提供专业配套、专业服务的工作,而且要做好在资金回笼方面打持久战的准备。

 

两种模式的优劣似乎不言而喻。于是就有这些开发商不断的追问:既然如此,为什么还有人愿意做CCRC?我们的企业适不适合做CCRC?

 

之四,客户定位之惑

 

国内已经在销售的养老地产项目,往往是销售火爆但是买家却不是设定的养老客户,比如万科的随园嘉树,一大半客户都是40几岁的中年人。连郁亮自己都说,我们的项目算不算成功?就销售的火爆程度而言是成功的,就来购买的客户群体而言,却又没有符合原先的定位。而大部分在运营的养老地产,其入住率往往十分低迷,国内一家大开发商所开发的运营型养老地产项目,开业2个月,仅一个客户入住,据说客户还是该企业某高管的相关人士。

 

那么,银发时代下这将近2亿的老年客户都在哪里?他们为什么不来买、不来住为他们量身定制的养老产品?更进一步,还需要关心的其实是,中国老年人的养老观念如何?他们的支付能力又如何?

 

之五,产品配置之惑

 

养老地产,到底是做产品还是做服务?产品怎么做?服务又怎么做?这是很多企业关心的问题,也是回避不了的问题。

 

老年人是一个特殊群体,因为年龄的缘故,他们的生活习性跟一般的年轻人有了很大的不一样。老年人的真实需求,是每一个养老地产企业都应该花大精力去关心的问题。但是,当下市场上,真正深入去了解老年人所想所需的还不多,更别说创造性地去引导老年人的生活习惯和方式。

 

相对于市场和模式等问题,个人认为,产品的宜老化设计细节如何打造,配套的宜老化服务如何提供,更多的是属于技术层面的问题,通过对老年人的需求挖掘,和对比一些成功项目的经验,能够比较容易的实现。

 

之六,盈利模式之惑

 

最后,养老地产到底赚不赚钱?怎么赚钱?自然是企业必然关心的话题,因为企业本质上是资本的人格化体现,资本的本性就是要赚取利润。如果企业跟我聊养老地产,不谈到盈利模式,我反倒觉得奇怪了。

 

目前市场上,养老地产项目的盈利模式五花八门。有快速套现型:如卖产权、卖会员卡的;有长期抗战型:如收租金、收管理费的;还有暗度陈仓型:养老概念主要是用来圈地,赚钱还是靠传统地产销售……

 

暗度陈仓型自然可以一时获利,但是对于有志于在养老地产领域深耕的企业而言,都在关心,这些盈利模式中,哪些是可持续的?适合本企业的模式又是什么样的?

 

以上的“六大惑”,是最近接触的这些养老地产开发商们所普遍关心的问题。但这些问题还没有现成的答案,因为这是一个初生的市场,很多问题大家都还在探索和思考之中。

 

那么,让我们这些有志于养老地产事业的人一起去寻找答案吧。

 

【作者名片】

 

徐和锋,DAO陆道股份策划咨询事业部总经理,区域经济专业硕士,CREB中国房地产经纪人,CREA中国房地产估价师。

 

多年从事房地产相关工作,拥有开发公司和咨询公司的全面经历,对房地产行业有较深刻的理解,具有敏锐的洞察和丰富的专业视角。参与过不同类型项目的前期战略研究,可行性分析、战略定位、规划建议以及运营及营销管理等工作,积累了大量的实战经验。

 

DAO陆道股份践行新型城镇化背景下中国式养老地产路径

 

DAO陆道股份以客户需求为导向,为客户提供养老地产全程顾问及设计服务的集成解决方案。

 

咨询服务业务包括:进入战略研究、城市进入战略研究、项目可行性研究、项目战略研究、项目产品建议、项目投资推介等;

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工程设计业务包括:拿地规划设计、总体规划设计、修建性详细规划设计、市政设计、养老产品建筑设计、养生产品建筑设计、医疗建筑设计、景观设计、室内设计等。

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【DAO作品】

 浙江桐乡平安养生养老综合服务社区景观设计【128】

 

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