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徐和锋:追寻产业地产的“杀手锏”

一段时间以来,接触到大量的产业地产项目,过程中,经常会有客户问到,可不可以为我们的项目找到一个“杀手锏”。这是一个很好的话题,每个企业都希望自己的项目能拥有“杀手锏”这种一招通杀的法宝,从而在市场上所向披靡,非常可以理解。

 

于我而言,又觉得这是一个很困难的题目。个人内心认为,可能并不存在这种一招通杀的妙着,很多项目的成功,往往是通过一件件小事情积累起来的,不存在所谓的“杀手锏”。但是又想,如果实话实说告诉他们这一观点,会不会显得自己很没水平?所以碰到这类问题时,我往往会用太极的方式加以回避。

 

我也经常在思考,为什么这些企业爱提这个让我觉得“难堪”的话题?慢慢地我发现,在跟华夏幸福、联东地产这类企业交流时,他们从来不提这样的问题的。或许是因为他们不需要面对这样的问题,或者是他们根本就已经找到了这个所谓的“杀手锏”。

 

如果说确实存在这个“杀手锏”,我想应该是一瓶“三精”双黄连口服液,有点苦,但是效果应该不错:

 

1、精心选址:天时、地利、人和

 

天时即政策环境。产业发展天然需要外部的支持,尤其是来自政府的政策支持。如果你所选择的区域,没有强有力的政策支持你所要发展的产业,你所选择的产业,不是这个地方政府所支持的产业,这样的选址显然并不够理性。

 

地利即产业基础。产业发展遵循严格的产业规律,其中最重要的一条就是,产业不能孤立发展。如果拟选址区域内目标产业本身的产业现状十分薄弱,或者上下游产业的发展并不尽如人意,相信目标产业的发展也很难一帆风顺。

 

人和即人力资源。为什么高端金融、创意研发会在一线城市大发展?为什么生产制造更多在二三线城市有更多空间?因为有匹配的人力资源。如果一个目标区域,找不到拟发展产业所需的人力资源,建议就不要考虑了。

 

在选址阶段,企业的自由度实际上是最大的,最多的精力应该放在这里。在这个阶段,如果能多花点时间,多费点精力,一定能达到事半功倍的效果。

 

2、精致产品:跨界、平台、深耕

 

跨界即产城融合理念。任何产业园区,都是人集聚和活动的空间,所以人的各种需求,吃喝拉撒都需要在这里实现。以往产业园区规划中,过于注重产业功能本身的建设,而对满足人们基本需求的功能考虑过少,使得这些需求必须从园区外部满足,这就是钟摆效应、鬼城的成因,最终也会制约园区的长期发展。所以在园区产品规划中,产城融合的思想必须贯穿始终,超越产业园区就是一个产业园区的观念,把园区建设成为一个满足生产生活各方面功能的综合性区域。事实上,国内的大量园区,已经正在补产城融合的这个课了。

 

平台即配套和服务。产品硬件如何打造,应该是开发商基本都会关注到的问题。但是作为产业地产,硬件只是一方面,配套和服务也是入驻企业非常关心的另一个方面。行政办事平台、产业金融服务、产业孵化平台、人才培训平台等配套和服务是否完备,是当下很多企业选择是否入驻的重要考量因素。所以,产业地产的开发,需要从“盖房子”的思路往“造平台”上转变,只有园区能够为企业提供更多增值服务,才能吸引更多企业在此发展。

 

深耕即了解客户需求。在具体产品的设计上,产业地产跟其他地产类型一样,深入了解客户,才能满足客户的需求。比如,目标产业企业需要什么类型的建筑?跨度层高应该是多少?楼层荷载多少才足够?需要什么样的电荷载?……通过深入细致的研究和分析工作,对这些问题作充分了解,才能实现产品的合理化。

 

3、精准招商;定制、引擎、链条

 

定制即招商工作前置。招商前置至少能够带来两方面的好处:一是确保未来业主的需求能充分体现在产品设计中,避免建成后进行调整的巨额费用;二是能使园区开园即具备足够的人气,从而各项配套也能健康运作,形成园区发展的良性循环。此外,如果招商工作能提前到土地获取阶段,对于产业地产商获取土地也十分有利。联东地产在拿地阶段就整合了产业企业的资源,向政府宣称“我们是带着企业来团购的”。产业落地所能带来的税收、就业等,对政府十分有吸引力,于是联东地产在拿地阶段就占据了十分有利的地位。

 

引擎即龙头企业招商。龙头企业的带动作用不言而喻,大型产业地产的开发中,龙头企业招商必须是招商的重点和核心。以华夏幸福基业为例,大企业招商战略已经全面铺开,固安航天科技产业园建设之初,华夏幸福基业就跟中国航天科技集团签订战略协议展开全面合作,推动后者下属院所企业在固安项目的建设,达到了快速催熟园区的目的。

 

链条即产业链招商。产业发展有着天然的集聚需求,所以一旦有了龙头企业入驻,围绕龙头企业展开产业链招商,就会显得从容很多。另一方面,从经济效益角度看,龙头企业招商中,给予的条件十分优厚,对于产业地产商而言,并没有太多的利润空间,甚至是赔本赚吆喝的。产业链招商所引入的相关产业,则能够较好地实现开发商的经济需求,确保园区开发的长期可持续性。

 

总结起来一句话,产业地产不同于常规地产,其的重心不在于“地产”,而在于“产业”。抛开产业去寻找所谓的“杀手锏”,实际上是舍本逐末、骑驴找驴之举。产业地产的“杀手锏”就在“产业”这两个字上,做好产业,地产才有活路。

 

文/徐和锋 DAO策划咨询事业部总经理